България остава една от най-привлекателните държави за чуждестранни инвеститори благодарение на мекия климат, живописните пейзажи, достъпните цени на недвижими имоти и високия потенциал за инвестиции. За чужденците покупката на недвижими имоти в България става популярен начин за подобряване на качеството на живот, получаване на вид на пребиваване или създаване на източник на пасивен доход. Въпреки това процесът на покупка има свои особености, а текущите пазарни тенденции изискват внимателен анализ. В тази статия ще разгледаме ключовите аспекти на покупката на недвижими имоти за чужденци, както и динамиката на цените на жилищния пазар в България и ЕС.
Защо чужденците избират България?
България предлага множество предимства за купувачите на недвижими имоти:
- Достъпни цени. В сравнение с други страни в Европа, цените на недвижими имоти в България остават конкурентни. Например, през есента на 2022 г. студиа по Черноморието можеха да се закупят на изплащане за срок до 10 години за 30 000 евро. Към есента на 2023 г. цените на подобни студиа се повишиха до 40 000 евро (при покупка на изплащане), а към есента на 2024 г. те достигнаха 50 000–60 000 евро. На вторичния пазар или при пълна плащане студио може да се намери за 40 000 евро, но цените на строителните компании, особено онези, които предлагат изплащане на украинци, показват значителен ръст.
- Курортен потенциал. Черноморското крайбрежие (напр. Бургас, Варна, Слънчев бряг, Златни пясъци, Несебър) и ски курортите (Боровец, Банско, Пампорово) привличат туристи през цялата година, което прави покупката на недвижими имоти доходоносна за отдаване под наем.
- Качество на живот. Ниски данъци, развита инфраструктура, достъпно здравеопазване и образование, както и красивата природа правят България привлекателна за живот.
- Вид на пребиваване. Покупката на недвижими имоти на сума от 600 000 лв. (около 307 000 евро) може да стане основание за получаване на дългосрочен вид на пребиваване, което е особено ценно за граждани на страни извън ЕС.
Текущи тенденции на пазара на недвижими имоти в България и ЕС
Пазарът на недвижими имоти в България демонстрира значителен ръст, което потвърждават данните на Евростат за първия квартал на 2024 г. За година (от първия квартал на 2023 г. до първия квартал на 2024 г.) цените на жилищата в България се повишиха с 16,0%, а за квартал – с 7,1%. Това е един от най-високите показатели в ЕС, което свидетелства за висок търсене и икономически ръст.
В същото време в ЕС се наблюдават разнообразни тенденции:
- В седем страни (напр. Люксембург с падение на 10,9%, Германия на 5,7% и Финландия на 4,8%) цените на жилищата спаднаха.
- В 19 страни, включително Полша (+18,0%), Литва (+9,9%) и Хърватия (+9,1%), цените се повишиха.
- В популярни за инвеститори страни, като Испания (+6,4%) и Португалия (+7,0%), се наблюдава умерен ръст, докато в Германия и Франция цените спаднаха (съответно на 5,7% и 4,8%).
Този ръст в България подчертава, че тези, които инвестираха в недвижими имоти на ранни етапи (напр. в началото на пълномащабната война през 2022 г.), направиха стратегически правилен избор. Въпреки това стойността на недвижими имоти по българското крайбрежие все още е далеч от пика. Предстои преходът към еврото, който вероятно ще доведе до постепенно, но осезаемо повишаване на цените. В следващата аналитична статия ще разгледаме подробно опита на страните от ЕС, преминали към еврото, и влиянието им върху пазара на недвижими имоти.
Правила и особености на покупката на недвижими имоти за чужденци
Макар България да е отворена за чуждестранни инвеститори, има нюанси, които е важно да се вземат предвид:
- Юридически права на чужденците
Чуждестранните граждани имат право да купуват недвижими имоти в България на същите условия като местните жители, с изключение на земеделски земи. Покупката на земя е възможна само чрез създаване на юридическо лице (напр. българска компания) или съвместно владение с български гражданин, според Конституцията на България. - Необходими документи
За покупка на недвижими имоти на чужденец са нужни:- Паспорт или друг документ, удостоверяващ самоличност.
- Документи, потвърждаващи източник на доход (ако е необходимо за банковите транзакции).
- Нотариално заверен договор за покупка-продажба, регистриран в Управлението по имотни отношения (Кадастър).
- В някои случаи – разрешение от Министерството на правосъдието на България, ако покупката е свързана със земеделски имоти.
- Данъци и такси
Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти е между 0,1% и 3% от стойността на обекта, в зависимост от региона и типа недвижими имоти.
Годишният данък върху недвижими имоти в България е много нисък – от 0,01% до 0,45% от оценъчната стойност на обекта.
Чужденците плащат 10% данък върху доходите от наем, ако преотстъпят имота под наем. - Процес на покупка
Чужденецът трябва да отвори банковата сметка в българска банка за извършване на финансови операции.
Сделката се оформя чрез нотариус, който проверява чистотата на сделката, отсъствието на обременения и регистрира правото на собственост в Кадастъра.
След покупката се издава свидетелство за право на собственост, което е основният документ за владение на недвижимия имот. - Ограничения и рискове
Някои райони, особено близо до границите или стратегически важни обекти, могат да имат ограничения за покупка от чужденци. Това изисква консултация с юрист.
Важно е да се избягва измамата: винаги работете с проверени агенции или адвокати, запознати с местното законодателство.
Предимства и предизвикателства за чужденците
Покупката на недвижими имоти в България дава достъп до курортите, високи доходи от наем и сравнително лесен процес на натурализация. Въпреки това езиковият бариер, сложността в разбирането на местните закони и бюрокрацията могат да се превърнат в предизвикателство. Затова много чужденци се обръщат към професионални агенции, които познават пазара и помагат за избягване на грешки.
Как да минимизирате риска?
- Работете с лицензиран маклер или юридическа фирма, специализирана в недвижими имоти за чужденци.
- Проверете историята на обекта чрез Кадастъра, за да се исключат рискове от обременения или спорове.
- Уверете се, че всички документи са преведени и заверени, особено ако не владеете български език.
Pallant Real Estate — ваш партньор в България
Компанията Pallant Invest Ltd. (ЕИК 207076312) е ваш надежден партньор при избора на нови недвижими имоти в България. Ние предлагаме пълен спектър от услуги за чужденци, включително съпътство при покупка и подбор на обекти на различни етапи на готовност (проект, Акт 14, Акт 15, Акт 16). В нашия портфел има над 186 проекта, разположени в ключови региони:
- София и Пловдив — 123 жилищни комплекса;
- Черноморско крайбрежие (от Бургас до Варна) — 62 комплекса;
- Ски региони — 4 комплекса.
Нашият екип с дълбоки познания за пазара и многогодишен опит ще ви помогне да намерите идеален обект, да минимизирате рисковете и да реализирате вашите инвестиционни или жилищни планове. Свържете се с нас на нашия сайт или по телефон, за да започнете своя път към недвижимия имот от мечтите си в България!
